Immobilien als Anlageform

Wohnraum kaufen und an andere vermieten. Eine der besten Anlageformen, um ohne großes Risiko trotzdem eine gute Rendite zu erzielen. Immobilien werden immer gefragt sein. In der richtigen Lage gewählt, steigert sich ihr Wert sogar mit der Zeit. Was Ihnen die Option des späteren Verkaufs mit Gewinn offen lässt.

Doch warum und wie lässt sich in Immobilien investieren? Wir erklären Ihnen, worauf es alles zu achten gilt.

Pro & Contra einer Immobilie als Geldanlage

Vorteile Nachteile
  • Hohe Renditechancen
  • Gute Alternative zu Festgeld, Tagesgeld etc.
  • Niedrige Zinssätzen langfristig ausnutzen
  • Wertsteigerung der Immobilie möglich (wichtig für möglichen Verkauf)
  • Renditerisiko besteht
  • Immobilie kann an Wert verlieren
  • Ggf. weitere Investitionen für Werterhalt notwendig

Anlageimmobilien sind lukrativ, wenn richtig gewählt

Die historisch niedrigen Zinsen erlauben es kostengünstig zu finanzieren. Gleichzeitig steigt der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum weiter. Diese Kombination ist für ein Investment absolut ideal.

Klassische Geldanlagen wie Tagesgeld oder Festgeld werfen kaum noch Rendite ab. Reale Werte, wie Immobilien oder Gold, sind daher sehr gefragt.

Jetzt ist die Zeit günstig, um in Immobilien anzulegen. Denn im Vergleich zu anderen Ländern, kann in Deutschland noch zu niedrigen Mietpreisen gewohnt werden. Dieser Umstand passt sich in den nächsten Jahren an. Was wiederum die Kaufpreise nach oben treiben sollte. Handeln Sie also jetzt, bevor alles teurer wird und Ihre Rendite schmälert.

In Wohnungen, Häuser und Gewerberäume investieren

Da stellt sich sofort die Frage, welche Art von Immobilien Sie zur Geldanlage nutzen sollten? Eine erste Auswahl treffen Sie anhand Ihres finanziellen Spielraums. Hinzu kommt Ihre Risikobereitschaft. Es geht also um mehr als nur niedrig einzukaufen und teuer zu vermieten.

Grundsätzlich kann zwischen drei Arten von Anlageimmobilien unterschieden werden.

Wohnungen: Für den kosteneffizienten Einstieg eignen sich anfangs einzelne Wohnungen. So müssen Sie nicht gleich in ein ganzes Haus investieren. Somit können Sie einen ersten Fuß in diese Anlageform bekommen. Bedenken Sie jedoch, dass Sie somit fast immer als Teileigentümer gelten. Bei größeren Entscheidungen (Komplettsanierung, Balkonanbau etc.) müssen alle Wohnungseigentümer des Hauses zusammentreten und entscheiden. Dafür nehmen Sie nicht so viel Geld in die Hand und erzielen eine erste Rendite.

Häuser: Um die völlige Entscheidungsfreiheit zu erhalten, investieren Sie in Einfamilienhäuser. Auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind denkbar. Dies hängt von Ihren Finanzierungsmöglichkeiten ab. Bei der Vermietung ergibt sich meist eine etwas schlechtere Rendite. Häuser besitzen Grundstücke und dies merken Sie nicht nur bei der Besteuerung. Wenn Sie jedoch die Lage gut gewählt haben, ist ein späterer Verkauf umso lukrativer.

Alternativ sollten Sie schauen, ob ein Investment in Mehrfamilienhäuser eine höhere Rendite erwirtschaftet. Hier besteht allerdings die Gefahr von Lehrständen und Sie müssen gleich mehrere Mietgemeinschaften zufriedenstellen.

Gewerbliche Räume: Nicht jede gekaufte Immobilie dient dem Zweck einer Wohnunterkunft. Investieren Sie in gewerbliche Räume, wenn Ihnen das Risiko bewusst ist. Denn die hohe Rendite geht mit starken Marktschwankungen einher. Der Bedarf an Gewerberäumen ist schlecht kalkulierbar. Als Privatanleger sind Gewerbeimmobilien meistens nicht für Sie geeignet.

Immobilienfonds

Wenn Sie Immobilien nicht real erwerben wollen, ist eine Beteiligung über Immobilienfonds möglich. So erwerben Sie immer nur Anteile eines privat oder gewerblich genutzten Objekts. Allerdings müssen Sie dafür auch bereit sein viel Kapital aufzubringen.

Immobilienfonds werben mit der Sorgenfreiheit, weil andere diese verwalten. Sie müssen sich tatsächlich um nichts kümmern und erhalten Ihre Rendite. Allerdings ist es immer eine Frage des Vertrauens, weil Sie die Verwaltung Ihres Geldes anderen überlassen.

Wenn Sie dennoch in Immobilienfonds investieren wollen, raten wir Ihnen einen Wirtschaftsprüfer hinzuzuziehen. Auch Ihr Steuerberater sollte auf diesem Gebiet kompetent sein.

Vorteile, Risiken & Mythen rund um Immobilienanlagen

Obwohl Immobilien als Geldanlage viel Potential bieten, machen nur wenige von ihnen Gebrauch. Dies liegt unter anderem daran, dass über die Nachteile viel häufiger gesprochen wird. Wobei es dabei immer wieder zu Missverständnissen kommt.

  • Um eine Immobilie zu finanzieren, ist eine lange Zinsbindung von Vorteil, kein Nachteil. Denn Sie sichern sich damit die aktuell günstigen Konditionen für viele Jahre.
  • Geschichten von schlechten Renditen und Minusgeschäften klingen beängstigend. Sie sind oftmals das Resultat einer schlechten Immobilienauswahl. Die Lage ist absolut entscheidend. Ein guter Standort zieht die Preise an. Dennoch werden Sie langfristig einen ansehnlichen Überschuss erwirtschaften.
  • Im Moment ist eine stellenweise Stadtflucht zu beobachten. Vor zehn bis zwanzig Jahren sah dies genau anders herum aus. Nun siedeln sich vor Häuser, Eigentums- und Mietwohnungen in Außenbezirken von Großstädten an. Auf diese Weise sind Mieter gut angebunden, nehmen aber nicht den Stress des Stadtlebens in Kauf.
  • Bedenken Sie, ob sich die Mieteinnahmen langfristig steigern lassen. Eine anfangs hohe Gewinnspanne kann sich mit der Zeit wenden. Strukturschwache Regionen rechtfertigen Mietpreissteigerungen kaum. Außerdem sind dort die Chancen auf Leerstände meist höher.
  • Unterschätzen Sie bitte nicht das Risiko von Mietnomaden und überraschend hohen Reparaturkosten. Immobilien als Geldanlage benötigen ein gewisses Maß an Verwaltung. Diese können Sie jedoch abgeben (was wiederum Geld kostet).
  • Wenn alle Stricke reißen, können Sie immer noch verkaufen. Während sich bspw. Fonds deutlich zum Negativen entwickeln können, wird Ihre Immobilie immer etwas wert sein.

Ein gewisses Restrisiko bleibt bei Immobilien immer bestehen. Sie können sich renditestark entwickeln, aber es gibt keine 100%ige Garantie dafür. Dessen müssen Sie sich bewusst sein!

Bedenken Sie auch: Eine Immobilie wird erworben und kostet dann von Zeit zu Zeit erneut Geld. Im Idealfall werden diese über die Nebenkosten aufgefangen, aber es kann auch mal deutlich teurer ausfallen. Eine Faustregel besagt, dass Sie auf 30 Jahre hin, noch einmal den Kaufpreis reinstecken müssen, um den Werterhalt der Immobilie zu pflegen.

Auf dem Weg zur ersten Immobilie

Im Idealfall haben Sie jemanden an der Seite, welcher Sie unabhängig und umfassend beraten kann. Immobilienmakler wollen stets mitverdienen. Genauso Banken und Versicherungen, welche Ihnen die Finanzierung ermöglichen. Sie sollten daher diese Anlageform von allen Blickwinkeln betrachten. Ziehen Sie außerdem Ihren Steuerberater hinzu.

  1. Im ersten Schritt klären Sie die finanziellen Möglichkeiten, welche Ihnen bereitstehen. Nach dem Kauf sollen die Mieteinnahmen bestenfalls die Darlehensrate komplett tilgen. Doch sollte dies nicht auf Anhieb gelingen, müssen Sie trotzdem liquide genug sein. Wie viel Immobilie können Sie sich also leisten?
  2. Legen Sie sich jene Kriterien fest, welche für Ihr Investment entscheidend sind. Maximaler Kaufpreis, die Region und welche Rendite Sie wünschen. Hinzu kommen Ausstattung, Zustand und Verkehrsanbindung.
  3. Vergleichen Sie die aktuellen Angebote auf Immobilienportalen, sowie die Angebote von Sparkasse und Banken. Seltener bieten auch Versicherungen über ihre eigenen Banken diverse Immobilien an.
  4. Wenn Sie zwei bis drei Immobilien mit Potential ins Auge gefasst haben, gilt es das Mietklientel kennenzulernen. Wer wohnt für gewöhnlich darin und für wie lange? Optimal sind Mieter, welche nicht mehr wegziehen und sich langfristig an das Objekt binden wollen.
  5. Abschließend muss der Preis in Bezug auf die Marksituation realistisch sein. Wenn alles durchgängig vermietet ist: Wie lange würden es dauern, bis Sie den Kredit abbezahlt haben?

Beispiel: Sie erwerben ein Mehrfamilienhaus für 500.000 Euro. Aus diesem erhalten Sie monatliche Mieteinnahmen von 2.500 Euro. Somit wäre der reine Darlehensbetrag nach 200 Monaten bzw. rund 17 Jahren getilgt. Allerdings kommen noch Zinsen hinzu und die Einnahmen müssen Sie versteuern. Außerdem dürfen Sie keinen Mietnomaden auf den Leim gehen oder längere Leerstände der Wohnungen haben.

Merke: Erst wenn alles abbezahlt ist, beginnen Sie einen Gewinn zu erwirtschaften. Sie können die Renditeerwartung berechnen, doch die Realität kann anders aussehen.